| 房屋特色 | 【京澄靖朗】下南崁南崁溪畔景觀輕奢美妝宅
【物件資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：京澄靖朗
📍地址：桃園市蘆竹區光明路一段60巷31號7樓
📍結構：RC造
📍樓層：7樓/12樓
📍屋齡：12年（完工日：103年3月12日）
📍用途：住家用
📍格局：現況為無人居住空屋（留有部分家具）
📍拍賣原因：給付票款
📍投標地點：桃園地方法院
📍保證金：280萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：41.59坪
▶️主建坪：16.99坪
▶️公設坪：8.75坪
▶️停車坪：13.79坪
▶️附屬坪：2.06坪
▶️增建坪：無
▶️土地坪：5.14坪
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【生活與交通機能】
✅商圈賣場：南崁商圈、台茂購物中心、COSTCO桃園南崁店，生活採買極為便利。
✅鄰近學校：光明國小、光明國中、錦興國小，在地優質學區完整。
✅綠地公園：緊鄰光明河濱公園、竹兒綠地公園，享有高質感休閒綠意空間。
✅交通機能：鄰近國道一號南崁交流道，周邊亦有客運站牌直達台北，聯外交通動線發達。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢點交狀況：本標的目前為無人居住之空屋，已斷水斷電，拍定後依規定辦理點交。
📢車位現況：債務人擁有一汽車停車位（地下二樓編號50號）及一機車停車位（地下一樓編號51號）。
📢遺留物處理：屋內留有部分家具（非屬拍賣範圍），拍定後應返還動產所有權人，如無人接受返還則暫付拍定人保管，並依後續遺留物程序處理。
📢瑕疵註記：依法院現場調查，暫無輻射屋、海砂屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、非自然死亡等足以影響交易之特殊情事。
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【他項權利】債權總額：1200萬
📌華南商銀，1200萬，103.09.19
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/11｜1,750.0萬｜42.1萬／坪｜有點交｜流標
📍第二拍｜115/07/09｜1,400.0萬｜33.7萬／坪｜有點交｜目前拍次
📍第三拍｜八折降價｜1,120.0萬｜26.9萬／坪｜有點交｜預估拍次
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【環境特徵】靜巷高質感水岸生活圈
📌街道氛圍：位於光明路一段靜巷，鬧中取靜，避開主要幹道喧囂，居住環境單純舒適。
📌建築風格：京澄建設口碑佳，社區外觀具現代設計質感，12年屋齡在區域內具備極佳的競爭力。
📌綠地分佈：出巷口即接近河濱公園步道，是市區內少有的親水綠意景觀區。
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【地段價值】南崁核心地段與增值潛力
📌土地使用分區：住宅區，土地公告現值達81,500元/㎡，地段價值極高。
📌未來發展潛力：緊鄰雙北往返重要樞紐，南崁長年磁吸雙北與桃園在地航空業、科技業就業人口，房市支撐力道強勁。
📌稀缺性：光明路一帶生活機能成熟，高質感輕齡帶車位釋出量少，市場指名度高。
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【案件特色】黃金樓層雙車優質選
🎇明星優質學區，免煩惱孩子接送，完善機能下一代首選。
🎇黃金中高樓層7樓，採光通風兼具，格局方正。
🎇配置優質雙車位（一汽一機），解決南崁鬧區停車一位難求的痛點。
🎇知名品牌京澄建設打造，社區管理嚴謹，住戶素質高。
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【優勢與亮點】價格具備絕對優勢
🏆點交案件安全度高，現況為空屋，拍定後點交程序相對單純好處理。
🏆第二拍底價已降至1400萬，每坪單價僅約33.7萬（以謄本總坪數41.59坪計算，未扣車位），顯著低於市場行情。
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【注意事項】
⚠️遺留物保管：屋內存有債務人遺留之家具，拍定人須配合法院辦理動產通知與保管等後續遺留物法定程序。
⚠️水電管理費：標的目前已斷水斷電，且原所有權人可能積欠相關物業管理費，拍定人須自行與相關單位協調結清。
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【價差比率預估】
💰拍次:目前第二拍
💰底價:1400萬
💰單價:33.66萬／坪
💰實價均價：38.5萬／坪
💰與實價價差比率：（1,400萬/41.59坪）/38.5萬=-12.57%
💰狀態評估：目前第二拍單價已明顯低於區域實價行情，具備極高的投標吸引力，建議可於此拍布局。
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【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：若以周邊實價行情38.5萬/坪估算，該屋市價約落在1,600萬左右，本拍次底價1,400萬，潛在價差空間約有200萬元。
📌預估租金投報率：南崁地區精緻兩房帶車位極受南崁南崁上班族及航空業喜愛，預估月租金可達2.8萬~3.2萬元，投報率表現優異。
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【投標諮詢】
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