【物件資料】
📍類型：透天
📍地址：桃園市桃園區中正路249、251號
📍結構：磚造
📍樓層：1-4層/總樓層4層
📍用途：商業用
📍格局：現況由第三人承租作為商業店面使用
📍拍賣原因：分割共有物
📍投標地點：桃園地方法院
📍保證金：1200萬
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【坪數說明】
▶️總坪數：133.78坪
▶️主建坪：119.09坪
▶️附屬坪：14.69坪
▶️土地坪：44.77坪
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【生活與交通機能】
✅捷運景福宮站(綠線規劃中)：距離約59公尺，步行約1分鐘
✅商圈：桃園站前商圈、中正路夜市商圈、大廟商圈
✅學校：桃園國小、成功國小、桃園國中
✅政府機關：桃園區公所、桃園市政府、桃園市議會、財政部北區國稅局桃園分局
✅醫院：衛生福利部桃園醫院、敏盛綜合醫院
✅公園：朝陽森林公園、三民運動公園
✅賣場與大型百貨：遠東百貨（桃園店）、新光三越（桃園站前店）、統領廣場（TONLINPLAZA）
✅超市：全聯福利中心（桃園中正店）、美廉社
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店、OK超商
✅交通與捷運：桃園火車站、桃園捷運綠線G08站（興建中）、春日路（台4線）、大興西路（國道二號南桃園交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢本院於114年8月19日偕同地政人員履勘現場，本件建物現況有出租他人營業使用。
📢根據債權人陳報，現況承租人為林Ｏ坊，原租約期滿後再度延長，最新租期已延長至116年10月19日止，目前由第三人持續營業使用中，故拍定後不點交。📢本件訴訟案由為「變價分割共有物」拍賣程序，法律效果與一般強制執行不同。
📢依民法第824條第7項規定，本案除買受人本身為共有人外，其餘各共有人（如蔡Ｏ勝、黃Ｏ洋等）依法皆享有依相同條件之「優先承買權」。📢若開標後有2人以上之共有人主張願優先承買，本院將以抽籤決定。
📢本件不論是拍定人或優先承買權人，均必須先繳納全額拍定價金後，法院始得核發權利移轉證書，投標人需注意資金調度。
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【他項權利】債權總額：0萬
📌無設定他項權利，產權單純
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜115/06/25｜6000.0萬｜134.02萬／坪｜不點交｜目前拍次
📍第二拍｜八折降價｜4800.0萬｜107.21萬／坪｜不點交｜預估拍次
📍第三拍｜八折降價｜3840.0萬｜85.77萬／坪｜不點交｜預估拍次
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【案件特色】
🎇站前正中正路店面：坐落桃園區最精華的中正路商圈，擁有稀缺的雙門牌（249、251號），商業價值極高。
🎇商業區土地價值：44.77坪土地全數為高容積率之商業區土地，公告現值每平方公尺高達277,200元，保值與改建效益驚人。
🎇穩定現成租金收益：全棟目前有連鎖品牌或商家承租營業中，拍定後可承接現成穩定店面租金，創造持續性的被動收入。
🎇產權完整無他項設定：謄本查無任何銀行貸款或私人設定，拍後產權乾淨單純。
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【優勢與亮點】
🏆位於桃園最核心的火車站與商圈地帶，未來捷運綠線通車後，增值與補漲潛力極強。
🏆屬於大坪數、大面寬的整棟商業透天，不論是收租、自用或長期置產改建，均具備極高的實質坪效。
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【注意事項】
⚠️【共有人優先承買】本案為變價分割，共有人擁有第一順位優先購買權。非共有人參與投標時，即使得標也必須等待法院通知共有人的優買意願，若共有人決定承買，拍定人將無法取得不動產。
⚠️【現有租約不點交】全棟帶有租約至116年10月19日，法院拍定後確定不點交，買受人須自行承受現有租約關係。
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【實價參考】
💰依據第三方地產整合平台「樂居網」與「實價登錄比價王」之成交行情檢索，本案透天類型依規定以土地坪數44.77坪作為計價基礎，第一拍土地底價單價為134.02萬／坪。
💰同路段周邊鄰近成交案例：桃園區中正路119號透天厝（土地移轉面積30.55坪）於114年6月成交總價達4,300萬元；中正路212、214號透天厝（土地移轉面積18.14坪）於114年3月成交總價達4,280萬元，換算周邊商業區土地實價行情每坪約落在140萬至235萬之間。
💰比對本案一拍底價，土地每坪僅約134.02萬，已明顯低於市場行情。套用周邊同類型商業透天店面之收益率與市場平均租金行情進行推估，本案整體潛在投報率與長期套利空間表現十分優異。
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