| 房屋特色 | 【復興路一段透天店住】面寬10米｜宜蘭大學生活圈｜56坪大地坪
【基本資料】
📍類型：透天（店舖住宅）
📍社區：復興路透天店住
📍地址：宜蘭縣宜蘭市復興路一段6號
📍結構：RC造、加強磚造
📍樓層：1-4樓/3層
📍屋齡：約49年
📍土地使用分區：住宅區
📍用途：住商用
📍拍賣原因：分割共有物
📍投標地點：臺灣宜蘭地方法院
📍保證金：494萬元
━━━━━━━━━━━━━━
【坪數資料】
▶️總坪數：62.30坪
▶️主建坪：51.72坪
▶️附屬坪：10.58坪
▶️增建坪：147.61坪
▶️土地坪：56.62坪
━━━━━━━━━━━━━━
【生活與交通機能】
✅學校：宜蘭國小(500公尺)、復興國中(750公尺)、蘭陽女中(550公尺)、宜蘭大學(750公尺)
✅政府機關：宜蘭縣政府財政稅務(190公尺)、宜蘭縣宜蘭市戶政事務所(65公尺)、宜蘭縣政府警察局(總局)(97公尺)
✅醫院：宜蘭仁愛醫院(170公尺)、國立陽明交通大學附設醫院(600公尺)
✅公園：宜蘭演藝廳(450公尺)、宜蘭幾米公園(500公尺)
✅大型百貨：新月廣場（600公尺）
✅超市：全聯福利中心-宜蘭復興店(500公尺）、南館傳統公有市場(700公尺)
✅客運：葛瑪蘭汽車客運-宜蘭轉運站(650公尺)
✅台鐵：台鐵「宜蘭車站」（800公尺）
━━━━━━━━━━━━━━
【法院筆錄摘要】●點交情形→除23地號外，其餘拍定後依現況點交●
📢本標建物由楊姓共有人占有使用，一樓堆放雜物，二、三樓為空屋，四樓供奉神明與祖先牌位；本案除23地號（現為機車停車場）外，其餘建物及土地拍定後依現況點交。
📢暫編1343建號為未辦保存登記之增建（合計約147.61坪，含1至4層及附屬建物），拍定人無法辦理所有權登記，且其中約101.27平方公尺跨越占用鄰地，須自行承擔拆除風險及占用責任。
📢本件為分割共有物變價拍賣，除拍定人為共有人外，全體共有人依法享有優先承買權。
📢6建號建物外觀有三面鐵捲門，右側及中間開啟後為櫥窗，出入主要由左側鐵捲門進出。
━━━━━━━━━━━━━━
【他項權利】債權總額:拍後塗銷
📌抵押權拍定後塗銷
━━━━━━━━━━━━━━
【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/10｜3228萬｜57.0萬／坪｜部份點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/22｜2743.9萬｜48.5萬／坪｜依現況點交｜流標
📍第三拍｜2026/09/16｜2469.7萬｜43.6萬／坪｜點交｜待標（目前拍次）
📍第四拍｜八折降價｜1975.8萬｜34.9萬／坪｜點交｜預估拍次
━━━━━━━━━━━━━━
【環境特徵】宜蘭大學文教核心，成熟商圈繁華大道
📌街道氛圍：座落於復興路一段與女中路交會商圈，周邊商家林立、人潮車流熱絡，具備優質臨路商業店面效益。
📌建築風格：標準透天店住格局，臨路面寬開闊且附帶多層次增建，無虛坪公設干擾，土地獨立完整。
📌綠地分佈：緊鄰宜蘭縣文化中心大片綠意園區與宜蘭大學校園，散步休閒文教氛圍極佳。
━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】明星學區文教軸線，大建地具長線改建效益
📌土地使用分區：都市計畫住宅區，土地合計持有達56.62坪，基地規模大且完整。
📌未來發展潛力：鄰近宜蘭大學商圈與新月廣場，受惠宜蘭鐵路高架化與高鐵延伸宜蘭長期重大建設題材，市心地段極具抗跌保值性。
📌稀缺性：宜蘭市中心文教精華區內，單一釋出逾56坪大建地、使用空間破百坪之透天店住極具稀缺性。
━━━━━━━━━━━━━━
【案件特色】超大土地持分與增建空間，三拍讓利空間浮現
🎇土地面積高達56.62坪，住宅區建地含金量扎實，兼具危老改建與自用價值。
🎇謄本登記主附建坪62.30坪，外加大面積增建147.61坪，全棟可使用空間超過200坪。
🎇建物主體拍定後點交，變價分割完成後產權徹底獨立完整。
🎇歷經兩次流標降價，三拍總底價壓至2,469.7萬元，土地每坪單價僅約43.6萬元。
━━━━━━━━━━━━━━
【優勢與亮點】大建地超大坪效，宜大商圈旗艦店住
🏆土地含金量極高：坐擁56.62坪市區精華建地，以土地每坪43.6萬計價極具資產護城河。
🏆空間尺度宏大：增建後總使用面積達209坪，極適合作為企業據點、學生套房收租或大型店面。
🏆點交產權明確：除23地號外全案依現況點交，公權力交屋保障高。
━━━━━━━━━━━━━━
【注意事項】
⚠️增建占用鄰地與拆除風險：未登記增建達147.61坪，且其中101.27平方公尺跨越占用鄰地，拍定人須自負違建拆除與鄰地占用法律責任。
⚠️共有人優先承買權：本案為分割共有物拍賣，共有人依法享有優先購買權，拍定後需待法院發函調查程序。
⚠️四樓神明祖先牌位遷移：筆錄記載四樓供奉神明與祖先牌位，拍定後點交需預留協商請遷時程。
━━━━━━━━━━━━━━
【價差比率估算】
💰拍次:第三拍
💰底價:2469.7萬元
💰單價:43.6萬／坪（透天案以土地坪數56.62坪計價）
💰實價均價:52.0萬／坪（宜蘭市復興路一段/宜蘭大學周邊半徑500公尺內住宅區透天土地實價登錄行情）
💰與實價價差比率:((43.6-52.0)/52.0)*100%=-16.2%（以土地單價計算，底價低於實價約16.2%）
💰狀態評估:本案第三拍土地單價僅43.6萬/坪，相較周邊市區建地實價行情（約52.0萬/坪）折讓約16.2%，考量其店住雙重效益與大使用坪效，價格已進入合理進場甜蜜點。
━━━━━━━━━━━━━━
【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：以周邊土地實價行情52萬/坪（土地總值約2,944萬元）推估，若以三拍底價2,469.7萬元拍定，帳面即享有約474.3萬元（約19.2%）之安全獲利邊際。
📌預估租金投報率：若將1樓規劃為店面出租（月租估約35,000~45,000元），2至4樓改裝為學生或上班族出租套房（月租估約35,000~45,000元），合計月租金可達70,000~90,000元，三拍底價毛租金投報率約3.4%~4.4%。
━━━━━━━━━━━━━━
【核心買方與痛點】
🎯核心買方:鎖定宜大商圈學生套房改裝的專業包租公、尋求市區大建地整合改建的開發商、需大面寬店住合一的在地自營商。
🎯買方痛點:需等待共有人優先承買權調查流程、大面積增建跨越鄰地有拆除與訴訟風險、神明廳祖先牌位點交協商耗時。
━━━━━━━━━━━━━━
【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
📞專線｜0918-350-012(同Line)
📞贏法拍｜只想為您贏得理想家園
📞歡迎預約｜zoom線上諮詢
📞經紀業:一零四法拍網股份有限公司
📞經紀人:林桂英96年北市經證第1243號
#法拍屋#法拍屋代標#法拍屋諮詢#贏法拍#買房#房地產#法拍代標#法拍流程#透天厝#法拍店面 |