【物件資料】
📍類型：電梯大樓（地下層）
📍社區：東光富貴角
📍地址：台北市中山區林森北路432號地下層
📍結構：鋼筋混凝土造（RC）
📍樓層：地下層/10層樓
📍屋齡：約30年（完工日：85年06月17日）
📍土地使用分區：第肆種商業區（依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第肆種商業區使用；原屬第參種商業區）
📍用途：商業用
📍格局：開放大空間（依現況）
📍拍賣原因：分割共有物（變價）
📍投標地點：台北地方法院
📍保證金：470萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：120.26坪
▶️主建坪：99.61坪
▶️附屬坪：依公告
▶️公設坪：20.65坪
▶️停車坪：依公告
▶️增建坪：無
▶️土地坪：12.47坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：林森條通商圈、晴光商圈、民權西路商圈
✅捷運：捷運中和新蘆線中山國小站（步行約5分鐘）、捷運淡水信義線雙連站
✅公車：新興國中站、華國飯店站、聚盛里站等多線公車
✅交通道路：林森北路、民生東路一段、民權東路一段、新生高架道路
✅大型百貨：欣欣秀泰影城百貨、新光三越南西店
✅超市與賣場：全聯福利中心、家樂福超市、雙連市場、晴光市場
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店均在步行範圍內
✅學校：新興國中、吉林國小、成淵高中
✅政府機關：中山分局、中山區行政中心
✅醫療與藥局：台北馬偕紀念醫院、康是美、屈臣氏
✅公園：林森公園、康樂公園、雙連公園
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交（詳如備註）●
📢現場查勘為空屋，無人居住使用，屋內堆置部分雜物，無增建，拍定後點交。
📢安全查核：經函詢消防局、建管處與警察局，自95年至今無火災紀錄，非列管海砂屋或震損建築，亦無非自然死亡情事；惟實際屋況仍應依實際鑑定結果為準。
📢優先承買權：本件為變價分割共有物拍賣，共有人依民法第824條第7項享有優先承買權；若共有人之一得標，其餘共有人無優先權；若二人以上願優先承買，以抽籤定之。
📢稅賦優勢：日後出售時，土地漲價總額新台幣1871.9萬元可優先抵扣房地合一稅。
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【他項權利】債權總額:依謄本記載拍後塗銷
📌前次移轉日：85.6.17，查封日：114.7.3
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜115/03/19｜8,950.0萬｜74.4萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜115/04/16｜7,160.0萬｜59.5萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜115/05/14｜5,729.0萬｜47.6萬／坪｜點交｜流標
📍第四拍｜115/06/18｜4584.0萬｜38.1萬／坪｜點交｜流標
📍第五拍｜115/07/16｜3,668.0萬｜30.5萬／坪｜點交｜流標
📍第六拍｜115/08/13｜2,935.0萬｜24.4萬／坪｜點交｜流標
📍第七拍｜115/09/17｜2,349.0萬｜19.5萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】中山精華商業核心，全天候人潮匯聚
📌街道氛圍：位於林森北路熱鬧核心軸線，商務、餐飲、娛樂與休閒業態密集，商業活動全天候熱絡。
📌建築風格：知名大樓「東光富貴角」，量體大氣、商業機能完善，單層主建坪近百坪，格局方正。
📌綠地分佈：鄰近林森公園與康樂公園萬坪綠帶，兼具都會繁華與綠意休憩。
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【地段價值】商四高強度開發分區，核心精華地段
📌土地使用分區：第肆種商業區，具備台北市最高容積開發效益與廣泛商業使用彈性。
📌未來發展潛力：中山區雙捷運生活圈，周邊商業都更與危老改建潛力龐大，長線土地持分價值高。
📌稀缺性：林森商圈百坪以上大面積商業地下層稀少釋出，極具空間規劃與多元經營優勢。
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【案件特色】百坪大空間、拍次大降價、商四高容積
🎇單層主建物高達99.61坪，全室無隔間大空間，適合健身房、影音娛樂、倉儲或會所。
🎇進入第七拍超低單價19.5萬/坪，總價自首拍8,950萬大幅降至2,349萬。
🎇土地持分達12.47坪且為商四土地，土地漲價總額1871.9萬可抵扣房地合一稅。
🎇現況為空屋點交，產權單純無租約糾紛，點交程序明確安全。
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【優勢與亮點】價格重度折讓，商業空間坪效極高
🏆價格見底超值：歷經多次降價，每坪單價僅19.5萬元，遠低於同區商業不動產行情。
🏆點交無人占用：現場為空屋點交，免除繁瑣搬遷談判，進場裝修與規劃時程可控。
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【注意事項】
⚠️變價分割共有物拍賣，共有人依法享有優先承買權，得標後需待共有人放棄優先權方能確定取得。
⚠️物件為地下層商業空間，需注意通風、排煙、消防法規及管線維護狀況。
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【價差比率估算】
💰拍次:第七拍
💰底價:2,349.0萬
💰單價:19.5萬／坪（依謄本總坪數120.26坪計算）
💰實價均價:38.0萬／坪（以中山國小站周邊半徑500公尺同類型商業地下層行情約為地面層行情76萬/坪之半價估算）
💰與實價價差比率:(38.0-19.5)/38.0*100%=48.68%（低於市價約48.68%）
💰狀態評估:第七拍底價已大幅低於周邊地下室行情近五成，進入極具投資與重塑價值的絕對甜甜價區間。
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【潛在利潤空間】
📌轉售獲利：若以第七拍底價取得，對比地下層市價行情（約4,570萬），帳面具備逾2,200萬元以上之潛在利差空間。
📌租金投報：周邊百坪地下商業空間月租金行情約在80,000~120,000元，換算年租金投報率約4.08%~6.13%，收益表現極佳。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:娛樂/健身/共享倉儲營運商、高投報商用不動產置產族、具共有人談判經驗之投資客。
🎯買方痛點:擔心共有人主張優先承買權導致投標落空、地下室通風與消防設備改裝成本考量。
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