【法院筆錄內容】
1‧本件拍賣標的為一棟3層樓建物，1樓出租予第三人第三人楊O章營業販賣便當，每月租金35,000元，目前租約已到期未再續約，惟仍繼續營業中，據承租人稱租約至114年4月1日止，屋內格局為1開放空間、1廚、1廁；2、3樓現由債權人及債務人劉O明居住使用；2樓格局為1廳、2房、1廚及1衛浴、1儲藏室；3樓格局為2房、1廚、1衛浴、1儲藏室及1開放空間；標的4932建號建物為1樓前、後及2樓後側與2樓頂(即3樓)之增建部分。
2‧本件拍賣標的經向主管機關查詢有無海砂屋、地震或火災受創及建物內有非自然死亡等足以影響交易之特殊情事，經臺北市政府消防局113年9月26日北市消調字第1133043975號函覆，自95年迄今無發生火災紀錄；經臺北市建築管理工程處113年9月25日北市都建使字第1136171574號函覆，非該處列管之海砂屋或震損建築物；經臺北市政府警察局中山分局113年9月30日北市警中分刑字第1133071969號函覆，經派員訪查，在場鄰居表示未聽聞有非自然死亡相關之情事。另債權人債務人若有影響交易之情事，應檢附相關文件到院以利發布公告。依強制執行法第69條之規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，請應買人自行查明，不得於拍定後主張。
3‧本件拍賣標的1437、4932建號建物於查封前已有第三人占有使用，故拍定後不點交；另拍賣之4932建號建物因未辦理建築物所有權第一次登記，拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記；又依臺北市建築管理工程處113年9月19日北市都建查字第1136042979號函覆所示，標的4392建號建物一部分為系爭建物之1樓前、2樓後側之水平增建違章建築(違建位置：其他，法定空地)，依臺北市違章建築處理規則第33條規定，其建築完成時間無法判斷，且其材質非屬新穎者，得拍照存證處理；一部分為系爭建物之1樓後之水平增建違章建築(違建位置：其他，法定空地)，屬既存違章建築，依臺北市違章建築處理規則第25條規定，違反營業性廚房；一部分為系爭建物之2樓頂之垂直增建違章建築(違建位置：其他，違建上方)，屬既存違章建築，依臺北市違章建築處理規則第25條規定，違反超過3個使用單元；該建物嗣後恐有被拆除之風險，請投標人注意。
4‧本件係變價分割共有物案件，故依民法第824條第7項規定，除買受人為共有人外，共有人有優先承買權，有二人以上優先承買者以抽籤定之。
《分割共有物（變價）》
【保證金】
1010.9萬
【拍賣履歴】
一拍2025/05/20流標底標價格12335萬
二拍2025/06/24流標底標價格9868.1萬
三拍2025/07/22流標底標價格7895.1萬
四拍2025/08/19流標底標價格6317萬
五拍2025/09/23底標價格5454.5萬
【焦點法拍履歴】
👩🏻⚖️從業二十年以上經驗｜競競業業｜正派經營
🎯投標準備⇥法拍流程說明｜標單填寫｜案件現場勘查有無特殊情事｜成本評估分析
💰銀行貸款⇥法拍物件估價｜投標人財力評估｜銀行代墊款協助辦理｜最高八成
🏡拍定得標⇥強制執行書狀、履勘陳報書狀往返｜債務人搬遷協商｜遺留物造冊查估
🎁委託代標⇥免費｜委託代標未得標⇥免費
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經紀人李彥槿：109北市經證字第02110號