【物件資料】
📍類型：透天
📍地址：台北市文山區辛亥路四段101巷13弄18號
📍結構：加強磚造
📍樓層：1-2樓/總樓層2層（另有3樓增建）
📍屋齡：約53年（完工日：62年12月31日）
📍土地使用分區：第二種住宅區
📍用途：住家用
📍格局：依現況說明（現隔多間套房出租使用）
📍拍賣原因：給付票款
📍投標地點：台北地方法院
📍保證金：267萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：24.42坪
▶️主建坪：20.26坪
▶️附屬坪：4.16坪
▶️增建坪：18.09坪
▶️土地坪：20.87坪
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【生活與交通機能】
✅學校：辛亥國小(160公尺)、萬芳高中（1.5公里）
✅政府機關：臺北市政府公務人員訓練處(2公里)
✅醫院：台北市立萬芳醫院（1.3公里）
✅公園：辛亥生態公園(600公尺)、興泰公園(650公尺)
✅賣場：全聯福利中心文山辛亥店（1公里）
✅超市：美廉社文山辛亥店、興隆市場(1.8公里)
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅捷運：捷運辛亥站(400公尺)
✅公車：辛亥國小站(150公尺)、靈糧山莊(450公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→除租賃權除去確定則點交，否則不點交●
📢100建號現場查封時，1樓有一間套房且後方有增建；2樓有三個房門（內含套房）；3樓一層一間套房，現場均有人居住。
📢房屋現由代管人出租予承租人，再轉租予多名次承租人（各房租金合計每月逾7萬元）。
📢本案租賃權業經法院於115年7月6日核發執行命令除去，若拍定前無人異議或異議經駁回確定則點交，否則不予點交。
📢2422建號（增建18.09坪）為未辦保存登記建物，拍定後無法逕行辦理所有權移轉登記。
📢違建查報狀況：1、2樓後側列為水平增建違章建築（拍照存證）；2樓頂（3樓）列為屋頂垂直增建違章建築，屬影響公共安全之既存違建，限期拆除，拍定人須自行負擔拆除風險。
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【他項權利】債權總額:2114萬
📌第一商業銀行，1152萬，設定日：111.05.20
📌第一商業銀行，386萬，設定日：111.05.20
📌和勁企業，576萬，設定日：111.09.26
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/11｜1668.0萬｜80.00萬／坪（土地）｜不點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/16｜1334.4萬｜63.94萬／坪（土地）｜不點交｜停拍（拍賣條件內容變更）
📍第二拍｜115/09/10｜1334.4萬｜63.94萬／坪（土地）｜點交狀況依筆錄｜目前拍次
📍第三拍｜八折降價｜1067.5萬｜51.15萬／坪（土地）｜點交狀況依筆錄｜預估拍次
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【環境特徵】文山靜謐綠意純住聚落
📌街道氛圍：位於辛亥路四段純住宅靜巷內，遠離主幹道車流噪音，居家環境清幽宜居。
📌建築風格：經典低密度透天住宅，獨立產權土地無共同持分干擾，具備改建優勢。
📌綠地分佈：鄰近辛亥生態公園與文山景美運動公園，享有大片綠地與休閒運動空間。
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【地段價值】捷運文湖線生活圈，土地完整具改建價值
📌土地使用分區：第二種住宅區，基地座落文山優質住宅板塊，環境保值性極高。
📌未來發展潛力：車行透過信義快速道路約10~15分鐘直達信義計畫區，串聯信義與大安核心生活圈。
📌稀缺性：台北市總價僅千萬元級別之獨立透天厝，且具備完整土地持分達20.87坪，市場極度稀缺。
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【案件特色】低總價透天與現成高租金現金流
🎇總價門檻親民：二拍底價僅1334.4萬即可入主台北市獨立地坪透天。
🎇現成滿租格局：全棟已改裝為多間套房，次承租人租金總合高，具現成現金流效益。
🎇空間使用極大：謄本主附建24.42坪，加計垂直與水平增建18.09坪後，實際使用面積達42.51坪。
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【優勢與亮點】極低土地單價與租賃權除去轉機
🏆透天土地單價僅約63.94萬/坪，顯著低於文山區住宅區土地實價行情。
🏆法院已核發執行命令除去租賃權，排除租約障礙後有望順利取得點交實力。
🏆土地漲價總額有92.3萬日後出售時可優先抵扣房地合一稅。
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【注意事項】
⚠️頂樓垂直增建部分經建管處列為影響公共安全之既存違建，限期拆除，投標人須自行承擔被拆除風險。
⚠️租賃權雖經法院裁定除去，惟若有關係人提出異議且異議未駁回確定，仍有轉為不點交之風險。
⚠️房屋屋齡約53年，老舊管線與結構需於接手後編列翻新或加固預算。
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【價差比率估算】
💰拍次:第二拍
💰底價:1334.4萬
💰單價:63.94萬/坪(土地單價：底價1334.4萬/土地坪數20.87坪)
💰實價均價:80.0萬/坪(未扣除車位之土地均價)
💰與實價價差比率:(80.0-63.94)/80.0=20.08%(低於實價約20.08%)
💰狀態評估:第二拍土地單價約63.94萬/坪，較周邊實價行情折讓約兩成，已具備顯著進場安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌本案相較周邊實價估值（約1672萬），二拍底價享有約337.6萬之帳面資產折讓利潤。
📌若全棟維持套房滿租狀態（各房月租合計約7.35萬元），年租金收入預估約88.2萬元，毛租金投報率高達約6.6%~25.3%（依改裝與取得成本評估）。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:追求高租金收益之置產包租公、長期整合改建投資人、尋求台北市低總價透天自住客。
🎯買方痛點:頂樓增建面臨拆除列管風險；既有租客眾多需耗時進行租賃關係排除與點交協調。
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