【物件資料】
📍類型：公寓
📍社區：無（一般公寓無管委會）
📍地址：台北市大同區酒泉街106號4樓
📍結構：加強磚造
📍樓層：4樓/4層
📍屋齡：56年（完工日：民國59年01月09日）
📍土地使用分區：第四之一種住宅區
📍用途：住家用
📍格局：4樓＋頂樓增建使用（依現況）
📍拍賣原因：清償債務
📍投標地點：臺灣士林地方法院
📍保證金：185.09萬
━━━━━━━━━━━━━━
【坪數資料】
▶️總坪數：23.95坪
▶️主建坪：23.95坪
▶️增建坪：37.24坪
▶️土地坪：8.92坪
━━━━━━━━━━━━━━
【生活與交通機能】
✅商圈：圓山商圈、大龍峒商圈、孔廟商圈、大龍街夜市商圈
✅學校：大龍國小(400公尺)、蘭州國中(550公尺)、重慶國中(750公尺)、明倫高中(850公尺)、大同大學(1.3公里)
✅政府機關：大同區公所(850公尺)、大同戶政事務所(850公尺)
✅醫院：馬偕紀念醫院台北院區(2.2公里)
✅公園：花博公園圓山園區(850公尺)、大龍公園(350公尺)、至聖公園(450公尺)
✅賣場：家樂福重慶店(1.5公里)、全聯福利中心大同大龍店(750公尺)
✅超市：全聯福利中心、美廉社、大龍公有市場園(350公尺)、大龍街夜市(230公尺)
✅捷運：捷運圓山站(600公尺)、捷運大橋頭站(1公里)
✅公車：酒泉重慶路口站(樓下)、庫倫街口站(550公尺)、大龍峒保安宮站(140公尺)
✅快速道路：環河南北快速道路
✅高速公路：國道一號（台北交流道／重慶北路交流道）
━━━━━━━━━━━━━━
【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢本建物與暫編3682建號增建拍定後均不點交；552地號土地屬拍賣應有部分，拍定後亦不點交。
📢現場勘查由債務人之家屬占有使用（債務人未居住於此），頂樓增建內部堆滿雜物垃圾且天花板有破損漏水裸露情形。
📢3樓住戶代理人到院陳稱4、5樓（拍賣建物）須經由3樓內部通行，未來不同意提供通行，若強行通過將封閉3樓大門；拍定人拍定後可能須另行確認並取得合法通行權。
📢暫編3682建號建物為未辦保存登記之增建（合計約37.24坪），拍定人無法逕持權利移轉證書辦理登記，並須自行承擔遭主管機關列管拆除之風險。
━━━━━━━━━━━━━━
【他項權利】債權總額:1299萬
📌第一商銀，252萬，設定日：109.4.29
📌第一商銀，672萬，設定日：109.4.29
📌詹OO等，225萬，設定日：113.1.16
📌詹OO等，150萬，設定日：113.5.28
━━━━━━━━━━━━━━
【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/05/07｜1606萬｜67.06萬／坪｜不點交｜流標
📍第二拍｜2026/06/11｜1446萬｜60.38萬／坪｜不點交｜流標
📍第三拍｜2026/09/10｜1156.8萬｜48.30萬／坪｜不點交｜流標
📍第四拍｜2026/11/12｜925.44萬｜38.64萬／坪｜不點交｜目前拍次
━━━━━━━━━━━━━━
【環境特徵】大龍峒歷史文教純住商圈
📌街道氛圍：座落於酒泉街成熟文教街廓，鄰近孔廟與保安宮文化聚落，周邊生活機能完整，出入動線平順。
📌建築風格：四層樓加強磚造傳統公寓，零公設比，室內實坪得房率極高，頂樓加計增建享有超大使用空間。
📌綠地分佈：緊鄰花博公園圓山園區與大龍公園，坐擁市區珍貴的大型綠地休閒與運動休憩空間。
━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】圓山捷運站與國道一號門戶板塊
📌土地使用分區：第四之一種住宅區，土地持分高達8.92坪，土地容積強度與價值高，具備長期都更危老整合潛力。
📌未來發展潛力：鄰近捷運圓山站與重慶北路國道客運軸帶，周邊公辦都更與老舊建物重建推動熱絡，地段保值抗跌性強。
📌稀缺性：台北市大同區捷運生活圈少見千萬元初、擁有近9坪高土地持分之頂樓公寓釋出。
━━━━━━━━━━━━━━
【案件特色】低門檻進駐台北市與超大使用空間
🎇總底價僅925.44萬元，以不到千萬預算即可取得台北市捷運生活圈產權。
🎇謄本登記主建物23.95坪，另附帶約37.24坪未保存登記使用空間，室內擴充使用彈性大。
🎇基地土地持分高達8.92坪，四之一住宅區高容積特性，長線坐享土地增值與都更契機。
🎇土地增值稅漲價總額僅149.3萬元，日後處分時可優先抵扣房地合一稅，稅務負擔輕。
━━━━━━━━━━━━━━
【優勢與亮點】高CP值捷運商圈潛力宅
🏆步行即可到達捷運圓山站與花博公園，交通路網與休憩生活機能一應俱全。
🏆4字頭實惠單價遠低於台北市區中古公寓均價，價格安全邊際顯著。
🏆近鄰國道一號重慶北路交流道，開車南來北往聯外交通迅速。
━━━━━━━━━━━━━━
【注意事項】
⚠️全案拍定後不點交，目前由第三人占有使用，得標人需自行透過法律途徑或協商辦理遷讓房屋與排除占有。
⚠️現場出入動線涉及經由3樓內部通行之爭議，投標前應實地查勘公共梯間現況，得標人恐需循法律途徑確認或另行取得通行權。
⚠️頂樓及內部增建達37.24坪且現況有漏水及天花板破損，拍定人需自負違建拆除風險並預留漏水修繕工程款。
━━━━━━━━━━━━━━
【價差比率估算】
💰拍次:第四拍（115/11/12）
💰底價:925.44萬
💰單價:38.64萬／坪（依謄本總坪數23.95坪計算：925.44/23.95=38.64萬／坪）
💰實價均價:(未扣除車位)60.00萬／坪（周邊500公尺內屋齡51～61年同類型公寓實價成交均價）
💰與實價價差比率:(60.00-38.64)/60.00=35.60%
💰狀態評估:本案四拍每坪底價38.64萬元，對比周邊市場實價均價60萬元/坪，折讓高達35.60%（約64折破盤價），具備極為雄厚的安全邊際，足以涵蓋後續協商搬遷、修繕及法律程序之衍生費用。
━━━━━━━━━━━━━━
【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：依市價每坪60萬元計算，謄本登記坪數23.95坪之市場常態總值約為1,437~1,440萬元；以第四拍底價925.44萬元取得，帳面毛利空間高達約512~515萬元（價差報酬率約55%以上）。
📌預估租金投報率：周邊老舊公寓整修後出租，4樓加上頂樓若重新整理規劃，粗估整層租金行情約30,000~38,000元/月，以四拍底價925.44萬計算，毛租金年投報率預估可達3.89%~4.93%，收益回報優渥。
━━━━━━━━━━━━━━
【核心買方與痛點】
🎯核心買方:具備不點交協商與通行權訴訟經驗的專業投資客、看好大龍峒都更危老重建效益的長期置產族。
🎯買方痛點:台北市精華區住宅總價高不可攀且都更整合土地成本昂貴；本案以低總價提供近9坪高容積建地持分與超大使用空間，化解資金門檻與土地取得痛點。
━━━━━━━━━━━━━━
【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
📞專線｜0918-350-012(同Line)
📞贏法拍｜只想為您贏得理想家園
📞歡迎預約｜zoom線上諮詢
📞經紀業:一零四法拍網股份有限公司
📞經紀人:林桂英96年北市經證第1243號
━━━━━━━━━━━━━━
法拍屋,台北法拍屋,大同區法拍,酒泉街,圓山站,捷運宅,花博公園,大龍峒,孔廟,公寓,頂樓加蓋,不點交,大使用空間,低總價,低單價,都更潛力,危老重建,高土地持分,代標顧問,法拍代標
【法拍之道，專業為鑰】
🟠標前審勢，明察房市漲跌，確立最佳競標策略。
🟠標中運籌，謀定後動，穩中求勝，助君得標。
🟠標後護航，產權過戶，點交無憂，一切妥帖。
贏法拍✅提供標購法拍房地全程服務✅只想為您贏得理想家園。
📞時不再來，機不可失！此等稀世之機，當速與贏法拍聯繫，共商競標大計
贏法拍能夠給您什麼
🎯法拍屋不能只看價格，要看「最壞情況還划不划算」，有些便宜是風險換來的，不適合所有人，我會站在您這邊先把風險說清楚
🎯沒有任何投資是「一定賺」。法拍的重點不是賺最多，而是不要因為一個判斷錯誤，把時間跟資金卡住，我會幫你算的是「賠不賠得起」。
🎯您可以自己標法拍屋，但你要自己承擔所有判斷風險，多數人找我，是希望有我幫忙避雷、算清楚成本，而不是標到才發現問題比想像中多。
🎯我不會催你標，我會確保你知道「自己在承擔什麼」。
🎯我不會確保你會賺最多，我會幫你「確定不會後悔」
透明房訊/104法拍網
🥇成立最久:我們成立於民國75年，至今共39年的歷史。
🥇專業最強:我們以法拍資訊起家，提供法拍投資者顧問諮詢的服務。從法拍資訊端開始，提供法拍屋相關課程，法拍屋合夥投資、法拍屋代標的一條龍服務。
🥇規模最大:我們是國內成立最早、規模最大，擁有八成的市佔率。
🥇永續經營:我們資歷20年以上的員工佔7成以之，員工的流動率低，是提供客戶永續服務最有力的保證，我們不僅在法拍資訊深耕，首創法拍APP，更發展出結合預售與實價買賣行情的APP，全面掌握房地產的走向與趨式。
🥇誠信服務:我們從提供諮詢開始，到協助客戶取得使用權為止，都是採全程陪同、包辦交屋的方式。沒得標，免付費。
代標三不守則
❌不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款
❌不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用
❌不得賺取差價
代標服務流程
❤提供諮詢協助釐清需求、❤協助篩選合適標的、❤幫忙過濾案件評估潛在風險、❤實地勘查排除瑕疵、❤特約銀行代墊尾款核貸快速、❤評估合理標價避免過度競標、❤全程陪同法院投標作業、❤得標後續作業處理、❤取得所有權協助辦理過戶、❤處理點交/不點交流程降低糾紛風險、❤和諧交付讓您順利入住、❤未得標不收取任何費用